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Possesso immobile dopo l'acquisto all'Asta

   SUL POSSESSO DEGLI IMMOBILI ACQUISTATI ALL'ASTA   

 
  Concretamente
Mediamente, dopo 30/60 giorni dal Decreto di Trasferimento, i precedenti proprietari consegnano l'immobile ai nuovi titolari. Qualche settimana in più, quando c'è un occupante/inquilino senza titolo. Quando invece l'immobile è già vuoto, in genere, si esegue la presa di possesso certificata. Infine, con il curatore o il custode giudiziario, attraverso il loro concorso, si riceve la consegna delle chiavi.

  Giuridicamente
Se l'immobile è occupato dall'esecutato o da una parte della sua famiglia, l'unità in questione è "giuridicamente libera alla vendita". Infatti, nel decreto di trasferimento, il giudice dell'esecuzione ingiunge ai debitori il "rilascio immediato dell'immobile nella piena disponibilità dell'aggiudicatario". Pertanto, il trasferimento di proprietà dell'immobile (decreto munito di formula esecutiva) costituisce titolo  «immediatamente esecutivo» per il rilascio dell'unità.
Nel caso di contratto di locazione - a terzi non simulati - la "data certa" è assoggettata alla legittimità del contratto (accordata unicamente con la registrazione del contratto di fitto presso l'Ufficio del Registro) e alla cronologia della data che deve essere antecedente il numero R.G.E. (Ruolo Generale delle Esecuzioni / Cronologia datata) poiché il pignoramento cristallizza lo stato di fatto e di diritto.
In ogni caso, non ha efficacia il «rinnovo automatico» della locazione
(4+4 o 6+6
) che ricade nell'intervallo temporale del pignoramento: il contratto è automaticamente disdettato. Anche quest'aspetto è una risultanza pignoratizia giacché "non hanno effetto […] gli atti che importano vincoli di indisponibilità". Da notare il termine "importano"  nell'art. 2915 del C.C.
In base alla normativa espropriativa e alle risultanze delle statistiche peritali, il 96% degli immobili venduti all'Asta - quand'anche occupati momentaneamente da terzi - non rientrano nelle condizioni della "locazione in prima durata con data antecedente e certa" e pertanto sono giuridicamente liberi alla vendita.
È il consulente tecnico che relaziona sullo "stato giuridico" del bene e, dunque, sulla opponibilità della locazione all'acquirente. Tuttavia, nelle perizie non sempre si riscontrano elementi comprovanti e coerenti in tema di possesso. Forse perché la materia è anzitutto di competenza giuridica piuttosto che di pertinenza tecnica.

  Avvertenza
Gli inquilini, prima di firmare un contratto di locazione, sono tenuti a verificare lo stato giuridico dell'immobile (non solo in Conservatoria). In modo particolare, per le unità ad uso commerciale il conduttore effettua cospicui investimenti (cessione contratto, ristrutturazione locale, impianti...) che svaniscono nel nulla se l'immobile è pignorato. Abbiamo constatato che sovente l'inquilino è ignaro di queste particolarità, quand'anche - al momento del contratto - era assistito da un legale o da un'agenzia immobiliare.

               

    Sono opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento.

     Inefficacia di qualunque tipo di locazione - anche se effettuata prima del pignoramento - se nell'allegato "A" al contratto di Mutuo è specificato il divieto di locare l'immobile

Unicamente azione esecutiva: non c'è graduazione, né blocco degli sfratti, tantomeno causa di fine locazione.
L'allegato "A" è parte integrante del titolo esecutivo.

     Se l'immobile è occupato dal debitore - precedente proprietario

Unicamente azione esecutiva: non c'è graduazione, né blocco degli sfratti.

     Se l'immobile è stato locato dopo la trascrizione del pignoramento

Unicamente azione esecutiva: non c'è graduazione, né blocco degli sfratti, tantomeno causa di fine locazione.

     Se l'immobile è stato locato prima del pignoramento, ma non c'è una data certa, tuttavia è certa la detenzione prima del pignoramento

Scadenza della locazione 1 anno dopo l'acquisto all'asta. Dopodiché, azione esecutiva di rilascio.

     Se l'immobile è stato locato prima del pignoramento senza data certa e anche la detenzione non è certa Unicamente azione esecutiva: non c'è graduazione, né blocco degli sfratti, tantomeno causa di fine locazione.

     Se l'immobile è stato locato prima del pignoramento con contratto registrato

Il titolo è opponibile nel limite massimo dei nove anni.

     Rinnovazione della locazione a norma, in corso di esecuzione autorizzata dal giudice

Devono essere rispettati i tempi sino alla scadenza legale. Dopodiché, azione esecutiva di rilascio.

     Rinnovazione della locazione a norma, in corso di esecuzione, non autorizzata dal giudice

Nel caso limite, vanno rispettate per un massimo di 1 anno dalla data di rinnovo. Dopodiché, azione esecutiva di rilascio.

     Locazioni autorizzate dal giudice durante le fasi dell'esecuzione

Scadono al momento del Decreto di Trasferimento.

     Locazioni a norma, anteriori al pignoramento, ma con un canone inferiore di oltre 1/3 al canone regolare o a precedenti locazioni

Non hanno validità. Vanno impugnato. Successiva azione esecutiva: non c'è graduazione, né blocco degli sfratti, tantomeno causa di fine locazione.

     L'assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti dei 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ma anteriore alla data di trascrizione del pignoramento.
     L'assegnazione della casa coniugale non è opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data del pignoramento.
     L'assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento. In questo caso l'immobile verrà valutato come se fosse nuda proprietà.

     Sublocazione parziale registrata prima del pignoramento

Nullità dell'atto se nell'allegato al contratto di mutuo è indicato il divieto di sublocazione.

     Terzi - titolari di prima locazione - con successiva sublocazione totale, con data antecedente il  pignoramento Decade il diritto economico del primo soggetto. Per il conduttore occupante l'immobile si fa riferimento alle condizioni titolate di cui sopra.

    Nelle vendite per divisione giudiziaria

Non c'è il vincolo sulla data del pignoramento, non essendoci il pignoramento.  Per la scadenza del contratto del conduttore si fa riferimento alla data di locazione. Se il contratto non è stato registrato, può essere assunta la data di utenze.

     Locazioni ultranovennali
        Prima e dopo il pignoramento




  Nel caso di trascrizione ante-pignoramento,
l'avviso di vendita deve riportare gli elementi
della visura notarile.

Le locazioni eccedenti i nove anni che non sono state trascritte prima del pignoramento non sono opponibili all'acquirente.

Le locazioni eccedenti i nove anni che sono state trascritte prima del pignoramento sono opponibili all'acquirente. Lo stesso dicasi nel caso di usufrutto.

     Il diritto di prelazione nelle vendite all'asta a favore del conduttore dell'attività commerciale, del colono o del terzo coltivatore confinante

La legge esclude la prelazione nel caso di: vendita forzata, permuta, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità.
Sussiste solo a favore dello Stato per i beni di interesse artistico e storico, vincolati ai sensi d.l. 490/1999.

     Eventuali oneri condominiali non pagati

A carico dell'aggiudicatario gli oneri per l'anno in corso e per quello precedente, con la cronologia dal Decreto di Trasferimento.


Esempio di procedura coattiva  del Tribunale di Monza

 

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 Quando è libero, locato o occupato
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