LIBERARE UN IMMOBILE ACQUISTATO ALL'ASTA

ITALCASA   081.5525031

  CONCRETAMENTE
La nostra assistenza all'Asta riguarda anche la liberazione dell'immobile se la casa è occupata dal debitore esecutato o da terzi senza titolo. La nostra gestione stragiudiziale, nel 95% dei casi, risolve transattivamente e bonariamente la consegna delle chiavi dell'appartamento libero da persone e cose.
Dunque, con questo approccio non si ricorrere all'ufficiale giudiziario e alla forza pubblica con l'indispensabile supporto: un fabbro per scardinare l'ingresso e installare una nuova serratura, un medico legale, un'autoambulanza, un'impresa di trasloco per lo sgombro e il trasporto dei mobili e gli oggetti inventariati in un deposito, la custodia transitoria per eventuale ritiro dell'occupante, vendita autorizzata dei beni mobili, smaltimento dei rifiuti indifferenziati e deposito per la raccolta dei rifiuti ingombranti non ritirati... Tutto ciò comporta tempi lunghi e provoca uno stato d'animo ansioso.
Il Tribunale raramente libera "materialmente" l'immobile prima del Decreto di Trasferimento, per cui l'effettiva liberazione è a carico del nuovo proprietario. Pertanto, la prima strada da percorrere è un accordo transattivo che si conclude in tempi brevi.

  Giuridicamente
Se l'immobile è occupato dal debitore, da una parte della sua famiglia o da un occupante senza titolo, l'unità in questione è "giuridicamente libera alla vendita". Nel Decreto di Trasferimento, il giudice dell'esecuzione ingiunge il "rilascio immediato dell'immobile nella piena disponibilità dell'aggiudicatario". Pertanto, il trasferimento di proprietà dell'immobile (decreto munito di formula esecutiva) costituisce titolo «immediatamente esecutivo» per il rilascio dell'unità. E quindi per azionare l'esecuzione dello sfratto con l'ufficiale giudiziario e la forza pubblica... (in media 6-8 mesi).

Nel caso di contratto di locazione - a terzi non simulati - la legittimità del contratto è assoggettata alla "data certa", accordata unicamente con la registrazione del contratto di fitto presso l'Ufficio del Registro. E tale data deve essere antecedente al numero R.G.E. (Ruolo Generale delle Esecuzioni - Cronologia datata) poiché il pignoramento cristallizza lo stato di fatto e di diritto per i contratti di locazione, comodato, usufrutto e possesso dell'immobile.
In ogni caso, non ha efficacia il «rinnovo automatico della locazione» (4+4 o 6+6) se la data del rinnovo ricade dopo il pignoramento: il contratto è automaticamente disdettato. Questo aspetto è una risultanza pignoratizia giacché "non hanno effetto […] gli atti che importano vincoli di indisponibilità". Da notare il termine "importano"  nell'art. 2915 del Codice civile.

È il CTU che relaziona sullo "stato giuridico possessorio" del bene e quindi sulla non opponibilità dell'occupante alla liberazione. Dal 2016 c'è una novità: la legge di conversione 119/2016 e la modifica dell'art. 560 c.p.c. hanno inserito la “doverosità” della liberazione del cespite pignorato a carico della procedura sino al Decreto di Trasferimento. Il custode giudiziario, su ordine del giudice (art. 68 c.p.c.), può avvalersi della forza pubblica per sgombrare l'immobile prima della vendita all'asta, poiché l'immobile "già vuoto" favorisce la vendita.

  Avvertenza sull'affitto
Gli inquilini, prima di firmare un contratto di affitto, sono tenuti a verificare lo stato giuridico dell'immobile. Soprattutto per le unità ad uso commerciale, il conduttore effettua cospicui investimenti (ristrutturazione, impianti...) che svaniscono nel nulla se l'immobile è pignorato. Abbiamo notato che sovente l'inquilino è ignaro di queste particolarità, anche se al contratto era assistito da un legale o da un'agenzia immobiliare.

                                    
  

Sono opponibili alla procedura esecutiva i contratti di locazione registrati e i provvedimenti di assegnazione al coniuge trascritti anteriori alla data di trascrizione del pignoramento.   Il divieto di disporre il rilascio dell'immobile pignorato se l'appartamento è abitato dal debitore e dai suoi familiari, sino al Decreto di Trasferimento. Dispositivo Articolo 560 Codice di procedura civile MODIFICAZIONI APPORTATE IN SEDE DI CONVERSIONE AL DECRETO-LEGGE 14 DICEMBRE 2018 N. 135 - Art. 560 (Modo della custodia)      Inefficacia di qualunque tipo di locazione - anche se effettuata prima del pignoramento - se nell'allegato "A" al contratto di Mutuo è specificato il divieto di locare l'immobile Unicamente azione esecutiva: non c'è graduazione, né blocco degli sfratti, tantomeno causa di fine locazione. L'allegato "A" è parte integrante del titolo esecutivo.      Se l'immobile è occupato dal precedente proprietario-debitore Unicamente azione esecutiva: non c'è graduazione, né blocco degli sfratti.      Se l'immobile è stato locato dopo la trascrizione del pignoramento Unicamente azione esecutiva: non c'è graduazione, né blocco degli sfratti, tantomeno causa di fine locazione.      Se l'immobile è stato locato prima del pignoramento, ma non c'è una data certa, tuttavia è certa la detenzione prima del pignoramento Scadenza della locazione 1 anno dopo l'acquisto all'asta. Dopodiché, azione esecutiva di rilascio.      Se l'immobile è stato locato prima del pignoramento senza data certa e anche la detenzione non è certa Unicamente azione esecutiva: non c'è graduazione, né blocco degli sfratti, tantomeno causa di fine locazione.      Se l'immobile è stato locato prima del pignoramento con contratto registrato Il titolo è opponibile nel limite massimo dei nove anni.      Rinnovazione della locazione a norma, in corso di esecuzione autorizzata dal giudice Devono essere rispettati i tempi sino alla scadenza legale. Dopodiché, azione esecutiva di rilascio.      Rinnovazione della locazione a norma, in corso di esecuzione, non autorizzata dal giudice Nel caso limite, vanno rispettate per un massimo di 1 anno dalla data di rinnovo. Dopodiché, azione esecutiva di rilascio.      Locazioni autorizzate dal giudice durante le fasi dell'esecuzione Occupazione temporanea - occupante senza titolo - che paga un'indennità di occupazione e che scade al momento della aggiudicazione del bene all'asta.      Locazione a norma, anteriore al pignoramento, ma con un canone inferiore di oltre 1/3 al canone di mercato o a precedenti locazioni Non ha validità e va impugnata. Successiva azione esecutiva: non c'è graduazione, né blocco degli sfratti, tantomeno causa di fine locazione.      L'assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti dei nove anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ma anteriore alla data di trascrizione del pignoramento.      L'assegnazione della casa coniugale non è opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data del pignoramento.      L'assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento. L'assegnazione al coniuge comporta la diramazione sui figli sino alla maggiore età e sino all'autonomia lavorativa dei figli. In questo caso l'immobile verrà valutato come se fosse nuda proprietà.      Quando l'immobile pignorato è abitato dal debitore e dai suoi familiari il giudice non può mai disporre il rilascio dell'immobile pignorato prima della pronuncia del Decreto di Trasferimento ai sensi dell'articolo 586. Dispositivo Articolo 560 Codice di procedura civile Le disposizioni introdotte non si applicano alle esecuzioni iniziate anteriormente alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto D.L. 14 dicembre 2018, n. 135.      Sublocazione parziale registrata prima del pignoramento Nullità dell'atto se nell'allegato "A" al contratto di mutuo è indicato il divieto di locazione.      Terzi - titolari di prima locazione - con successiva sublocazione totale, con data antecedente il  pignoramento Decade il diritto economico del primo soggetto. Per il conduttore occupante lsi fa riferimento alle condizioni di cui sopra.     Nelle vendite per divisione giudiziaria Nelle divisioni giudiziarie non c'è il pignoramento.  Per il contratto del conduttore si fa riferimento alla data di locazione. Se il contratto non è stato registrato, può essere assunta la data delle utenze.      Locazioni ultranovennale   Prima e dopo il pignoramento     Nel caso di trascrizione ante-   pignoramento, l'avviso di vendita deve   riportare gli elementi della visura. Le locazioni eccedenti i nove anni che non sono state trascritte prima del pignoramento non sono opponibili all'acquirente. Le locazioni eccedenti i nove anni che sono state trascritte prima del pignoramento sono opponibili all'acquirente. .      Il diritto di prelazione nelle vendite  all'asta a favore del conduttore dell'attività commerciale, del colono o del terzo coltivatore confinante La legge esclude la prelazione nel caso di vendita forzata, permuta, liquidazione coatta, fallimento o espropriazione per pubblica utilità. ●  Sussiste solo a favore dello Stato per i beni di interesse artistico e storico, vincolati ai sensi del D.L. 490/1999.   Negli Avvisi di vendita è obbligatorio menzionare i titoli opponibili e non opponibili.      Oneri condominiali non pagati. Art. 63 comma 4 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile A carico dell'aggiudicatario gli oneri per l'anno in corso e per quello precedente, dalla data di Trascrizione del Decreto di Trasferimento.

Esempio di liberazione di immobile all'asta Tribunale di Monza   ► Giuris   Prudenza   ■   ■

■ Competenza territoriale Aste          Quattro tribunali Napoli e provincia