La differenza tra Perizia giurata e Valutazione sommaria di un'agenzia immobiliare
La vendita
di un immobile ha inizio dalla valutazione. Tuttavia, la valutazione non
e'
un "valore unicum" bensi' una forbice del prezzo di mercato
dentro cui va gestita la vendita.
La valutazione non parte
dall'immobile ma dall'esame del quartiere, della
sottozona e del palazzo. La qualita' del contesto, i
servizi del territorio e lo stato di manutenzione del
fabbricato sono
una quota peritale significativa.
Durante il sopralluogo e'
necessario il riscontro della piantina catastale con lo
stato dell'immobile per accertate eventuali difformita'
urbanistiche. Oggi, con il D.L. 78 del 2010, la
planimetria catastale va allegata al rogito notarile e
deve esserci la conformita' con lo stato dei luoghi.
Senza la planimetria catastale non si puo' eseguire una
perizia immobiliare. Il 70% delle planimetrie non sono
conformi allo stato dei luoghi per vari cambiamenti
avvenuti nel corso degli anni: mutamenti compatibili ma a volte
incompatibili...
Perizia giurata
IMMOBILIAREOccorre fare una netta distinzione tra perizia giurata e valutazione.
Le classiche valutazioni sommarie delle agenzie immobiliari contengono approssimazioni e vuoti informativi che pregiudicano la forbice del valore finale e danneggiano la fattibilità della vendita. I nostri tecnici eseguono Perizie Giurate essendo iscritti nell’Albo dei Consulenti Tecnici di Ufficio del Tribunale di Napoli, per la stima immobiliare. Ogni perizia valutativa ha le sue problematiche. In particolare quando c'e' un patrimonio immobiliare da dividere tra eredi in lite tra loro..., per i conguagli perequativi... compensativi nelle eccedenze o nei deficit delle quote...
IL MASSIMO PREZZO DI MERCATO
Il massimo prezzo di vendita e' nella sommita'
della forbice del prezzo di mercato, mentre il prezzo
tendenziale di realizzo e' nel range della
forbice. Se il prezzo è sovrastimato, i potenziali
acquirenti non visitano neppure l’immobile e l'unità
resta invenduta per anni. Viceversa, se il prezzo è basso c’e' il
rischio di controfferte che portano alla svendita.
ELERMENTI ESSENZIALI PER UNA PERIZIA VALUTATIVA
1. Sopralluogo su immobile e perlustrazione del palazzo
(interno/esterno)
2. La documentazione inerente l’unita'
(urbanistica, catastale, atto di provenienza, vincoli,
servitu', condominio…).
3. Calcolo della superficie commerciale netto e lordo
4. Tipologia di costruzione e stato tecnico di manutenzione
5. Analisi di case simili vendute recentemente nella stessa
zona
6. Analisi di quelle abitazioni, della stessa zona, non
vendute da tempo
7. Valutazione della zona e della sottozona
8. Attribuzione del valore di mercato attualizzato
a sei mesi nell’ambito di una forbice estimatoria
Il valore del terrazzo
Uno dei compiti dell'agente immobiliare e' di suggerire idee utili per la vendita. I suggerimenti possono riguardare il frazionamento (se l'immobile lo consente: maglia strutturale...), la tinteggiatura e il riordino dell'appartamento (macchie, distacco di intonaco, piccole crepe). Inoltre, accordi flessibili con il conduttore se l'unità e' locata... Insomma, vari accorgimenti per valorizzare la casa rendendola più gradevole e accogliente. La propensione all'acquisto nasce anche dall'atmosfera degli interni.
Questo aspetto riguarda anche i terrazzi a livello: VEDI ► L'ATTICO E IL SUPERATTICO .
Questa tipologia di immobili e' la piu' quotata se l'attico si presenta come "un piccolo paradiso terrestre".
Ottimizzare i PLUS della casa aumenta l'interesse dell'acquirente dal 15% al 20% . In tal modo, la casa si vende al miglior prezzo e in minor tempo. Nei pochi minuti di visita si concentra l'impressione e la predisposizione all'acquisto. L'agenzia immobiliare che non propone suggerimenti non conosce "l'occhio dell'acquirente". Gli interventi assestativi danno un'immagine positiva al visitatore anziche' trasandata con mille lavoretti da fare... ESEMPIO SIMBOLICO
La vendita in sE'
La vendita di un immobile e'
diventata un'operazione complessa. Oggi, con le nuove
normative urbanistiche, ci sono tante questioni da
affrontare. Spesso la vendita si blocca "davanti al
notaio"
per non aver risolto i problemi sulla regolarità catastale...
La meticolosità e' sempre vincente. E' una
componente essenziale per scegliere un'agenzia immobiliare
altamente professionale.
PER INFORMAZIONI
ESEGUIMO PERIZIE GIURATE IMMOBILARI
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PERIZIA GIURATA SUL MASCHIO ANGIOINO:
CASTELLO NON VALUTABILE
E NON VENDIBILE
"momentaneamente"