E'
LA VENDITA DI UNA CASA PIGNORATA CON LA
PROCEDURA
TRANSATTIVA
CONVIENE
IL
DEBITORE RICAVA LA DIFFERENZA
TRA
LO STRALCIO DEI DEBITI
E
IL prezzo DELLA CASA SUL LIBERO MERCATO
INVECE
DALL'ASTA GIUDIZIARIA,
IL DEBITORE
NON
RICAVA NULLA
Si può vendere una casa pignorata?
La
Pre-Asta
è la vendita di una casa pignorata,
sul libero mercato, con una procedura
stragiudiziale che garantisce un ricavo al
venditore-debitore. Con la vendita Pre-Asta
si estingue il pignoramento e si cancella l'Asta
giudiziaria.
Con la Pre Asta il debitore consegue un ricavo, mentre
dall'Asta giudiziaria non riceve Nulla.
Non solo. Con
il saldo & stralcio della Pre-Asta
tutti i debiti sono cancellati.
Invece,
se il prezzo di aggiudicazione all’Asta non soddisfa i
creditori, i debiti residui non si estinguono.
Il debitore continua ad essere insolvente col
prendimento su depositi bancari o il
pignoramento di quote di successione. In
buona sostanza, la vendita Pre-Asta
conviene al proprietario-debitore.
Come si gestisce la
vendita stragiudiziale della Pre-Asta?
La
Pre-Asta non
può essere gestita dalle classiche agenzie immobiliari
giacché non conoscono le problematiche
contrattuali legate al paniere del
pignoramento con l'accordo quadro
dei creditori.
La Pre Asta può essere gestita esclusivamente da un
Consulente Immobiliare Specializzato,
che sovrintende e amministra tutte
le transazioni e tutti i passaggi contrattuali: un UNICO interlocutore per tutte le fasi
dell'iter procedurale. Di fatto, la Pre-Asta è una
Vendita Volontaria Assistita [AVS
support -
Assisted Voluntary Sale].
Come si vende una casa pignorata prima dell'Asta?
Innanzitutto, occorre che l'ammontare
complessivo dei debiti (di cui all'accordo
transattivo con i creditori iscritti) sia
inferiore al valore dell’immobile. Occorre aggiungere gli oneri professionali del perito, del custode
giudiziario delegato alla vendita,
gli ausiliari della
procedura esecutiva...
Occorre effettuare il riscontro nel fascicolo
telematico (R.G.E. nel Tribunale di competenza)...
Occorre accertare eventuali cartelle esattoriali
(Agenzia delle Entrate-Riscossione) con l'ipoteca legale...
Oltre gli aspetti economici, occorre analizzare
il titolo di proprietà, le problematiche
urbanistiche, verificare la
conformità
della planimetria catastale, eventuale
Condono, le passività degli oneri condominiali ordinari e straordinari...
La perizia del CTU è la Carta d'Identità del
bene.
Dopo questi passaggi, si può attivare finanche
l'istanza di rinvio dell'Asta (sospensione
concordata dell'Asta per la Pre-ASta).
La Pre-Asta apre la
vendita al libero mercato
Il prezzo medio della Pre-Asta - operando sul libero
mercato - è superiore
ai ribassi dell'Asta giudiziaria che conducono
alla svendita. La svendita è a
discapito dei Creditori e dei Debitori.
è
L'aspetto
FONDAMENTALE
sulla "reciproca convenienza"
della Pre-Asta
[WIN-WIN].
Per l'acquirente c'è la convenienza di un prezzo più
contenuto: mediamente il 10-15% in meno rispetto al
mercato ordinario. Si può visitare l'immobile, si
possono concordare i tempi dell'acquisto, sia ha la
disponibilità materiale del bene,
può essere erogato un
mutuo sino a 80% del prezzo di acquisto,
si stipula il Rogito presso un notaio di fiducia
dell'acquirente...
Il deposito al Notaio
su conto dedicato
ITALCASA gestisce la vendita Pre-Asta con il
Deposito dei Pagamenti presso un
notaio (su conto dedicato), ai sensi della Legge 124/2017 art. 1
com 63 e ss. In tal
modo, la consegna degli assegni circolari o l'invio
dei bonifici, a favore degli aventi diritto, avviene insieme al Rogito,
dopo il Decreto di Estinzione della procedura
esecutiva col timbro di NON opposizione.
Cosicché, non è più ammesso l'intervento di altri
creditori. La garanzia dei pagamenti (sul conto
dedicato del notaio) e la certezza della
cancellazione del pignoramento (provvedimento
dichiarativo del giudice) conferiscono la sicurezza a tutte le parti.
C'è anche una seconda modalità: il contratto può
avvenire dinanzi al giudice dell’esecuzione nel
corso di un’apposita udienza, alla presenza del
notaio e di tutte le parti. Tuttavia, la prima
modalità è quella che privilegiamo perché elimina
qualunque incertezza.
Ogni vendita in Pre-Asta ha
una storia a sé
Per ogni Pre-Asta si impone uno
studio specifico giacché ci sono numerose varianti e
sub-condizioni. Le Pre Aste, con 3/4 creditori, sono
più complesse. Ragion per cui, queste
compravendite devono essere gestite da
professionisti che ben conoscono la disciplina
contrattuale extragiudiziale e sub-astata...
È ipotizzabile la chiusura anticipata dell'asta
giudiziaria per infruttuosità della vendita (art. 164-bis disp. att. cpc) se non si
consegue un “ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori”.
Questo articolo si riferisce alle "espropriazioni
mobiliari", ma si può applicare alle vendite
immobiliari se il prezzo di vendita all'Asta - dopo
svariati ribassi - è eccessivamente contenuto
(ribassi seriali per infruttuosità della vendita
giudiziaria). È un'ipotesi che apre la Legge
132/2015 (art. 14 paraf. 7 sull'art. 532 cpc).
Tuttavia, il debito permane (resta iscritta
l'ipoteca volontaria, giudiziale o legale) e nulla
toglie che il creditore, dopo alcuni anni, può
riattivare la vendita giudiziaria. Inoltre, in caso di successione, l’erede diventa
debitore. La rinuncia all’eredità potrebbe essere un errore economico perché con la Pre-asta
si può ricavare un "quid attivo" tra il dare e avere...
La Pre-Asta riguarda anche immobili che possono
essere pignorati a seguito di revoca di affidamento
bancario o linea di credito. Vale a dire, quando
l'imprenditore non ha la possibilità di pagare le
somme revocate dal fido. È un tema delicato:
attraverso l'incarico di vendita di un immobile è
possibile concordare con la banca un piano di
rientro e sospendere l'Atto di precetto. Se la banca
verifica la reale disponibilità del debitore a effettuare il
pagamento con una vendita immobiliare, è disponibile ad attendere...
Sino al 2006 la
Conversione del pignoramento era utilizzata,
soprattutto, per
rimandare o ritardare la vendita all'Asta (l'80% dei
casi). Tuttavia, la "conversione" è una soluzione antieconomica.
Oggi, tra l'altro, è inammissibile l'istanza di
conversione dopo l'ordinanza del giudice che dispone
la vendita o l'assegnazione (art. 530, 552 e 569 cpc).
Infine, la vendita fittizia o simulata "a parenti" è
del tutto inefficace. Sono costi in perdita.
L'espressione PRE-ASTA immobiliare è stata coniata da ITALCASA nel 2003. Oggi è un vocabolo giuridico per impostare il Contratto Preliminare di una casa pignorata.
CONSULENZA & ASSISTENZA AI PROPRIETARI DI IMMOBILI PIGNORATI
SPECIALIZZATI
NELLA PRE-ASTA
NAPOLI
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