LA PRE-ASTA:
 PER VENDERE UNA CASA  PIGNORATA CON LA PROCEDURA STRAGIUDIZIALE

I VANTAGGI
 CON LA
PRE-ASTA IL DEBITORE RICAVA LA DIFFERENZA TRA SALDO & STRALCIO DEI DEBITI E IL VALORE DELLA CASA SUL LIBERO MERCATO
 INVECE, DALL'ASTA GIUDIZIARIA IL DEBITORE NON RICAVA NULLA
 

 Si può vendere una casa pignorata?

La Pre-Asta è la vendita di una casa pignorata, sul libero mercato, con una procedura stragiudiziale (accordo Saldo & Stralcio con i creditori) con cui si estingue il pignoramento e si cancella l'asta giudiziaria. Innazitutto, occorre che l'ammontare complessivo dei debiti (di cui all'accordo con i creditori) sia inferiore al valore dell’immobile. In tal modo, il venditore-debitore consegue un ricavo economico. Viceversa, con l'asta giudiziaria il debitore non ricava niente.
La Pre-Asta NON può essere gestita dal debitore, tantomeno dalle classiche agenzie immobiliari perché non conoscono le problematiche contrattuali legate al paniere del pignoramento con l'accordo quadro dei creditori.
La Pre Asta rientra nei "Servizi Speciali Immobiliari". Può essere gestita esclusivamente da un Consulente Immobiliare altamente specializzato, il quale sovrintende e dirige tutte le transazioni e le modalidà  di vendita: Unico interlocutore per tutte le fasi dell'iter procedurale. La Pre-Asta è assimilabile alla Vendita Volontaria Assistita [AVS support - Assisted Voluntary Sale].

Come si vende una casa pignorata prima dell'Asta?

Occorre raggiungere un accordo transattivo con tutti i creditori iscritti..., quantizzare le spese di procedura..., l'onorario a favore dei legali..., gli oneri professionali del perito, del custode giudiziario delegato alla vendita... Occorre acquisire informazioni commerciali sul venditore, effettuare il riscontro nel fascicolo telematico R.G.E. in Tribunale, accertare cartelle esatoriali (Agenzia delle Entrate-Riscossione) anche senza ipoteca legale... Oltre la questione economica, occorre l'analisi del titolo di proprietà, le indicazioni della Perizia del CTU, la verifica della regolarita' catastale, la conformità della licenza edilizia, eventuale condono, le passività degli oneri condominiali ordinari e straordinari...

Come si acquista una casa con la Pre-Asta?

Vendere casa pignorata con la PreAsta

 
i VANTAGGI DELLA PRE-ASTA: PER IL DEBITORE E IL CREDITORE
Con la Pre-Asta il debitore ottiene un ricavo, mentre con l'asta giudiziaria non riceve alcunché. Il ricavo del debitore è nella differenza tra il Saldo & Stralcio e il prezzo di vendita dell'immobile sul libero mercato. Il prezzo medio della Pre-Asta - operando sul libero mercato - è superiore ai ribassi dell'Asta giudiziaria che conducono a una vera e propria svendita. Di conseguenza, la svendita è a discapito dei creditori e dei debitori. è L'aspetto FONDAMENTALE sulla "reciproca convenienza" della Pre-Asta...

I VANTAGGI Per l'acquirente
Per l'acquirente c'è la convenienza di un prezzo più contenuto: mediamente il 15-20% in meno rispetto al mercato ordinario. Si può visitare l'immobile, si può definire l'acquisto senza concorrenti, sia ha la disponibilità immediata del bene, può essere erogato un mutuo sino a 80% del prezzo di acquisto, si può effettuare il rogito presso un Notaio di proprio fiducia...

LA Vendita coL Deposito Fiduciario al Notaio
ITALCASA gestisce la vendita Pre-Asta con il Deposito Fiduciario delle somme del prezzo presso un notaio, ai sensi della
Legge 124/2017 art. 1 com 63 e ss, con la dichiarazione di sblocco del denaro dopo il decreto di estinzione della procedura esecutiva. E' la tutela dell'intera operazione, a cominciare dall'acquirente. Inoltre, è uno strumento di utilità anche per la Banca che finanzia l'acquirente di un immobile momentaneamente pignorato. Il pagamento effettivo avviene dopo la Rinuncia agli Atti Esecutivi da parte dei creditori e dopo il Decreto di Estinzione della procedura esecutiva con il provvedimento di "NON opposizione". Così da garantire la certezza e l'interesse di tutte le parti...

Ogni vendita IN Pre-Asta ha una storia a sé. Per ogni Pre-Asta si impone uno studio specifico giacché sono molte le varianti e numerose le sub-condizioni. Ragion per cui, queste compravendite devono essere gestite da professionisti che ben conoscono la disciplina contrattuale extragiudiziale e sub-astata...

 COME BLOCCARE L'ASTA E COME VENDERE UNA CASA PIGNORATA PRIMA DELL'ASTASI PUÒ SALVARE LA CASA ?
È ipotizzabile la chiusura anticipata dell'asta giudiziaria per infruttuosità della vendita (art. 164-bis disp. att. cpc) se non si consegue un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori. Anche se questo articolo si riferisce alle "espropriazioni mobiliari", si può applicare alle vendite immobiliari se il prezzo di vendita all'asta - dopo svariati tentativi - è eccessivamente contenuto (ribassi seriali per infruttuosità della vendita giudiziaria). È un'ipotesi che apre la Legge 132/2015 (art. 14 paraf. 7 sull'art. 532 cpc). Tuttavia, il debito permane (resta iscritta l'ipoteca volontaria, giudiziale o legale) e nulla toglie che il creditore, dopo alcuni anni, puo' riattivare la vendita giudiziaria. Inoltre, in caso di successione, l’erede diventa debitore. La rinuncia all’eredità potrebbe essere un errore economico perché con la Pre-asta si può ricavare un "quid attivo" tra il dare e avere...

REVOCA AFFIDAMENTO BANCARIO
La Pre-Asta riguarda anche immobili che possono essere pignorati a seguito di riduzione o revoca di affidamento bancario o linea di credito. Vale a dire, quando l'imprenditore non ha la possibilità di rientrare immediatamente delle somme revocate dal fido bancario. È un tema delicato; attraverso l'incarico di vendita di un immobile è possibile concordare con la banca un piano di rientro e rimandare l'atto di precetto. Se la banca verifica la reale volonta' del debitore di effettuare il pagamento con una vendita immobiliare, è disponibile ad attendere...

LA CONVERSIONE DEL PIGNORAMENTO
Sino al 2006 la Conversione del pignoramento era utilizzata, soprattutto, per rimandare o ritardare la vendita all'asta (l'80% dei casi). Tuttavia, la "conversione" è una soluzione antieconomica. Oggi, tra l'altro, è inammissibile l'istanza di conversione dopo l'ordinanza del giudice che dispone la vendita o l'assegnazione (art. 530, 552 e 569 cpc).

L'espressione PRE-ASTA immobiliare è stata coniata da ITALCASA nel 2003. Oggi è un vocabolo usato dal linguaggio giuridico per indicare lo schema contrattuale del preliminare di un immobile pignorato.

 

Debiti sulla casa: immobile pignorato, come venderlo? Pre asta immobiliare

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 081 552 5031 - Mail info@astacase.it

                      
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