Si può vendere una casa pignorata?

La Pre-Asta è la vendita di una casa pignorata, sul libero mercato, con una procedura stragiudiziale che garantisce un ricavo al venditore-debitore. Con la vendita Pre-Asta si estingue il pignoramento e si cancella l'Asta giudiziaria.
Con la Pre Asta il debitore consegue un ricavo, mentre dall'Asta giudiziaria non riceve Nulla.
Non solo. Con il saldo & stralcio della Pre-Asta tutti i debiti sono cancellati. Invece, se il prezzo di aggiudicazione all’Asta non soddisfa i creditori, i debiti residui non si estinguono. Il debitore continua ad essere insolvente col prendimento su depositi bancari o il pignoramento di quote di successione. In buona sostanza, la vendita Pre-Asta conviene al proprietario-debitore.

Come si gestisce la vendita stragiudiziale della Pre-Asta?
La Pre-Asta non può essere gestita dalle classiche agenzie immobiliari giacché non conoscono le problematiche contrattuali legate al paniere del pignoramento con l'accordo quadro dei creditori. La Pre Asta può essere gestita esclusivamente da un Consulente Immobiliare Specializzato, che sovrintende e amministra tutte le transazioni e tutti i passaggi contrattuali: un UNICO interlocutore per tutte le fasi dell'iter procedurale. Di fatto, la Pre-Asta è una Vendita Volontaria Assistita [AVS support - Assisted Voluntary Sale].


 

Innanzitutto, occorre che l'ammontare complessivo dei debiti (di cui all'accordo transattivo con i creditori iscritti) sia inferiore al valore dell’immobile. Occorre aggiungere gli oneri professionali del perito, del custode giudiziario delegato alla vendita, gli ausiliari della procedura esecutiva... Occorre effettuare il riscontro nel fascicolo telematico (R.G.E. nel Tribunale di competenza)... Occorre accertare eventuali cartelle esattoriali (Agenzia delle Entrate-Riscossione) con l'ipoteca legale... Oltre gli aspetti economici, occorre analizzare il titolo di proprietà, le problematiche urbanistiche, verificare la conformità della planimetria catastale, eventuale Condono, le passività degli oneri condominiali ordinari e straordinari... La perizia del CTU è la Carta d'Identità del bene. Dopo questi passaggi, si può attivare finanche l'istanza di rinvio dell'Asta (sospensione concordata dell'Asta per la Pre-ASta).
 

La Pre-Asta apre la vendita al libero mercato
Il prezzo medio della Pre-Asta - operando sul libero mercato - è superiore ai ribassi dell'Asta giudiziaria che conducono alla svendita. La svendita è a discapito dei Creditori e dei Debitori. è L'aspetto FONDAMENTALE sulla "reciproca convenienza" della Pre-Asta [WIN-WIN].

I vantaggi per l'acquirente
Per l'acquirente c'è la convenienza di un prezzo più contenuto: mediamente il 10-15% in meno rispetto al mercato ordinario. Si può visitare l'immobile, si possono concordare i tempi dell'acquisto, sia ha la disponibilità materiale del bene, può essere erogato un mutuo sino a 80% del prezzo di acquisto, si stipula il Rogito presso un notaio di fiducia dell'acquirente...

La vendita col deposito Fiduciario al Notaio
ITALCASA gestisce la vendita Pre-Asta con il Deposito Fiduciario dei Pagamenti presso un notaio (su conto dedicato), ai sensi della Legge 124/2017 art. 1 com 63 e ss. In tal modo, la consegna degli assegni circolari o l'invio dei bonifici, a favore degli aventi diritto, avviene insieme al Rogito, dopo il Decreto di Estinzione della procedura esecutiva col timbro di NON opposizione. In sostanza, non è più ammesso l'intervento di altri creditori. La garanzia dei pagamenti (sul conto dedicato del notaio) e la certezza della cancellazione del pignoramento (provvedimento dichiarativo del giudice) conferiscono la sicurezza a tutte le parti.
C'è anche una seconda modalità: il contratto può avvenire dinanzi al giudice dell’esecuzione nel corso di un’apposita udienza, alla presenza del notaio e di tutte le parti. Tuttavia, la prima modalità è quella che privilegiamo perché elimina qualunque incertezza.

Ogni vendita in Pre-Asta ha una storia a sé
Per ogni Pre-Asta si impone uno studio specifico giacché ci sono numerose varianti e sub-condizioni. Le Pre Aste, con 3/4 creditori, sono più complesse. Ragion per cui, queste compravendite devono essere gestite da professionisti che ben conoscono la disciplina contrattuale extragiudiziale e sub-astata...

 
Si può salvare la casa all'asta?
È ipotizzabile la chiusura anticipata dell'asta giudiziaria per infruttuosità della vendita (art. 164-bis disp. att. cpc) se non si consegue un “ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori”. Questo articolo si riferisce alle "espropriazioni mobiliari", ma si può applicare alle vendite immobiliari se il prezzo di vendita all'Asta - dopo svariati ribassi - è eccessivamente contenuto (ribassi seriali per infruttuosità della vendita giudiziaria). È un'ipotesi che apre la Legge 132/2015 (art. 14 paraf. 7 sull'art. 532 cpc). Tuttavia, il debito permane (resta iscritta l'ipoteca volontaria, giudiziale o legale) e nulla toglie che il creditore, dopo alcuni anni, può riattivare la vendita giudiziaria. Inoltre, in caso di successione, l’erede diventa debitore. La rinuncia all’eredità potrebbe essere un errore economico perché con la Pre-asta si può ricavare un "quid attivo" tra il dare e avere...

Revoca affidamento Bancario
La Pre-Asta riguarda anche immobili che possono essere pignorati a seguito di revoca di affidamento bancario o linea di credito. Vale a dire, quando l'imprenditore non ha la possibilità di pagare le somme revocate dal fido. È un tema delicato: attraverso l'incarico di vendita di un immobile è possibile concordare con la banca un piano di rientro e sospendere l'Atto di precetto. Se la banca verifica la reale disponibilità del debitore a effettuare il pagamento con una vendita immobiliare, è disponibile ad attendere...

La conversione del pignoramento
Sino al 2006 la Conversione del pignoramento era utilizzata, soprattutto, per rimandare o ritardare la vendita all'Asta (l'80% dei casi). Tuttavia, la "conversione" è una soluzione antieconomica. Oggi, tra l'altro, è inammissibile l'istanza di conversione dopo l'ordinanza del giudice che dispone la vendita o l'assegnazione (art. 530, 552 e 569 cpc). Infine, la vendita fittizia o simulata "a parenti" è del tutto inefficace. Sono costi in perdita.

L'espressione PRE-ASTA immobiliare è stata coniata da ITALCASA nel 2003. Oggi è un vocabolo giuridico per impostare il Contratto Preliminare di una casa pignorata.