HAI UNA CASA PIGNORATA?
E'
LA VENDITA DI UNA CASA PIGNORATA CON UNA
PROCEDURA
STRAGIUDIZIALE
CONVIENE
CON
LA VENDITA PRE-ASTA IL
DEBITORE RICAVA UNA SOMMA DI DENARO
INVECE
DALL'ASTA GIUDIZIARIA,
IL DEBITORE
NON
RICAVA NULLA
Si può vendere una casa pignorata?
La
Pre-Asta
è la vendita di una casa pignorata,
sul libero mercato, con una procedura
stragiudiziale che garantisce il ricavo di
una somma al
proprietario-debitore,
mentre dall'Asta
giudiziaria non ricava nulla. Con la vendita
Pre-Asta si salda il debito, si cancella il
pignoramento, si annulla l’asta giudiziaria e si
vende l’immobile con il Rogito notarile.
Non solo. Con
il saldo & stralcio della Pre-Asta
avviene la CANCELLAZIONE TOMBALE dei
debiti.
Viceversa,
se il prezzo di aggiudicazione all’Asta
giudiziaria non copre l'intero
credito, il debito residuo non si
estingue: il
creditore può azionare il pignoramento dello
stpendio, della pensione, del conto corrente
bancario o postale... In
buona sostanza, la vendita Pre-Asta conviene al proprietario-debitore.
Come si gestisce la
vendita stragiudiziale della Pre-Asta?
La
Pre-Asta non
può essere gestita dalle Classiche Agenzie Immobiliari
giacché non conoscono tutte le problematiche
contrattuali legate al paniere del
pignoramento con l'accordo quadro
dei creditori.
La Pre Asta può essere gestita esclusivamente da un
Consulente Immobiliare Specializzato,
che sovrintende e amministra tutte le
transazioni e tutti i passaggi contrattuali. Di fatto, la Pre-Asta è
una
Vendita Volontaria Assistita [AVS
support -
Assisted Voluntary Sale].
Come si vende una casa pignorata prima dell'Asta?
Innanzitutto, occorre che l'ammontare
complessivo dei debiti (di cui all'accordo
transattivo con i creditori iscritti) sia
inferiore al valore dell’immobile. Occorre aggiungere gli oneri professionali del perito, del custode
giudiziario delegato alla vendita,
gli ausiliari della
procedura esecutiva...
Occorre effettuare il riscontro nel fascicolo
telematico (R.G.E. nel Tribunale di competenza)...
Occorre accertare eventuali cartelle esattoriali
(Agenzia delle Entrate-Riscossione) ...
Oltre gli aspetti economici, occorre analizzare
il titolo di proprietà, le questioni
urbanistiche, la
conformità
della planimetria catastale, l'eventuale
Condono, le passività degli oneri condominiali ordinari e straordinari...
La perizia del CTU è la Carta d'Identità del
bene.
Dopo questi passaggi, si può attivare finanche
l'istanza di rinvio dell'Asta (sospensione
concordata dell'Asta per la Pre-ASta).
Per l'acquirente c'è la convenienza di un prezzo più
contenuto: mediamente il 10-15% in meno rispetto al
mercato ordinario. Si può visitare l'immobile, si
possono concordare i tempi dell'acquisto, sia ha la
disponibilità materiale del bene,
può essere erogato un
mutuo sino a 80% del prezzo di acquisto,
si stipula il Rogito presso un notaio di fiducia
dell'acquirente...
Il deposito al
Notaio sul conto corrente dedicato
ITALCASA gestisce la vendita Pre-Asta con il
Deposito dei Pagamenti presso un
notaio (su conto dedicato), ai sensi della Legge 124/2017 art. 1
com 63 e ss. In tal
modo, la consegna degli assegni circolari o l'invio
dei bonifici, a favore degli aventi diritto, avviene insieme al Rogito
notarle,
dopo il Decreto di Estinzione della procedura
esecutiva col timbro di NON opposizione.
In tal modo, non è più ammesso l'intervento di altri
creditori. La garanzia dei pagamenti (sul conto
dedicato del notaio) e la certezza della
cancellazione del pignoramento (provvedimento
dichiarativo del giudice) conferiscono la sicurezza a tutte le parti.
Ogni vendita con la Pre Asta ha
una storia a sé
Per ogni Pre-Asta si impone uno studio specifico
giacché ci sono numerose le varianti e le
sub-condizioni...
È ipotizzabile la chiusura anticipata dell'asta
giudiziaria per infruttuosità della vendita (art. 164-bis disp. att. cpc) se non si
consegue un “ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori”.
Questo articolo si riferisce alle "espropriazioni
mobiliari", ma si può applicare alle vendite
immobiliari se il prezzo di vendita all'Asta - dopo
svariati ribassi - è eccessivamente contenuto
(ribassi seriali per infruttuosità della vendita
giudiziaria). È un'ipotesi che apre la Legge
132/2015 (art. 14 paraf. 7 sull'art. 532 cpc).
Tuttavia, il debito permane (resta iscritta
l'ipoteca volontaria, giudiziale o legale) e nulla
toglie che il creditore, dopo alcuni anni, può
riattivare la vendita giudiziaria. Inoltre, in caso di successione, l’erede diventa
debitore. La rinuncia all’eredità potrebbe essere un errore perché con la Pre-asta
si può ricavare un "quid attivo" tra il dare e avere...
La Pre-Asta riguarda anche immobili che possono
essere pignorati a seguito di revoca di affidamento
bancario o linea di credito. Vale a dire, quando
l'imprenditore non ha la possibilità di pagare le
somme revocate dal fido. È un tema delicato:
attraverso l'incarico di vendita di un immobile è
possibile concordare con la banca un piano di
rientro e sospendere l'Atto di precetto. Se la banca
verifica la reale disponibilità del debitore a effettuare il
pagamento con una vendita immobiliare, è disponibile ad attendere...
Sino al 2006 la
Conversione del pignoramento era utilizzata,
soprattutto, per
rimandare o ritardare la vendita all'Asta (l'80% dei
casi). Tuttavia, la "conversione" è una soluzione antieconomica.
Oggi, tra l'altro, è inammissibile l'istanza di
conversione dopo l'ordinanza del giudice che dispone
la vendita o l'assegnazione (art. 530, 552 e 569 cpc).
La formula PRE-ASTA immobiliare è stata coniata da ITALCASA nel 2003. Oggi è un'espressione giuridica per impostare il Contratto Preliminare di una casa pignorata.
CONSULENZA & ASSISTENZA AI PROPRIETARI DI IMMOBILI PIGNORATI
SPECIALIZZATI
NELLA PRE-ASTA
NAPOLI
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