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Ipoteca
legale
Esattoria
Equitalia
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| Per vendere la casa
pignorata prima dell'Asta |
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Le
pre-condizioni:
L'acquisto di un immobile
pignorato può essere effettuato se il valore dell'unità è superiore alla transazione
debitoria, se il venditore non è un "soggetto
fallibile", se il proprietario dell'immobile sub-astato è
disponibile a vendere l'unità prima dell'Asta...
Le
post-condizioni:
Occorre raggiungere un accordo a saldo e stralcio con la banca creditrice; definire
le spese di procedura e l'onorario a favore del legale che ha attivato gli atti esecutivi; acquisire le informazioni commerciali sul venditore;
effettuare il riscontro nel fascicolo dell'esproprio; predefinire l'intreccio contrattuale
se l'acquirente ha necessità di un mutuo;
stipulare il Rogito contestualmente all'estinzione del pignoramento accordata dal Giudice dell'Esecuzione;
[...] per ultimo, ma non in coda, il riscontro degli oneri condominiali.
Un'altra
pre-condizione:
Un particolare aspetto riveste la
questione delle tasse e imposte a favore dello Stato. La problematica contiene un elemento "atipico"
perché con il decreto legislativo n. 46 del 26 febbraio 1999 la riscossione può avvenire con l'espropriazione
immobiliare "senza necessità di autorizzazione dell'autorità
giudiziaria" (art. 52).
Ossia, prescinde (per la sua forma peculiare) dalla vendita
all'Asta in forma classica.
L'atipicità oltrepassa la vecchia barriera tra "soggetto fallibile" e
"soggetto non-fallibile", giacché può riguardare chiunque, compreso un
venditore in pensione da oltre 10 anni.
Ovviamente, ci sono i modi per una verifica e quindi una compiuta garanzia...
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I vantaggi della Pre-Asta
Le vendite Pre-Asta rappresentano i migliori
affari immobiliari.
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Per i venditori/debitori c'è un maggiore ricavo a confronto delle risultanze
dell'Asta: con un accordo a saldo e stralcio vi è un contenimento dell'esposizione debitoria
sia per interessi di
mora che per dietimi, vi sono oneri fiscali e professionali meno gravosi...
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Per gli acquirenti c'è la convenienza del prezzo (mediamente il 18-20%
in meno rispetto al mercato ordinario), poter visitare l'immobile, poter
definire l'acquisto senza concorrenti, avere la disponibilità immediata del bene,
usufruire di un mutuo sino al 70-80%
del prezzo reale, effettuare il rogito presso il proprio notaio di fiducia...
►
Ogni vendita Pre-Asta ha una storia a sé. Per ogni contratto s'impone
uno studio specifico giacché tante sono le condizioni e molte le
varianti. Ragion per cui, queste compravendite devono essere trattate in
maniera altamente professionale.
In ogni caso, per compravendere un immobile pignorato occorre competenza professionale sulle
vendite giudiziarie...
►
Argomento a latere è la conversione del
pignoramento
se
adoperata come
atto di strategia strumentale...
►
La Post-Asta rappresenta un'altra tipicità della
vendita giudiziaria. Alcune Banche hanno costituito una "società
immobiliare di sostegno" per acquistare (con il meccanismo
dell'assegnazione) gli immobili che risultano difficilmente collocabili
all'Asta. Dopo il Decreto di Trasferimento e dopo lo spossessamento,
l'unità ritorna in vendita (post-asta) ad un prezzo più
contenuto di quello del mercato ordinario.
Contatta
ITALCASA
L'ITALCASA gestisce da decenni la vendita di immobili pignorati.
Operando in sintonia con gli Uffici legali del contenzioso bancario, possiamo far erogare un
mutuo a favore
dell'acquirente col quale saldare il prezzo della compravendita comprensivo
del residuo debito.
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