Servizi Speciali Immobiliari

La Pre-Asta è la vendita di una casa pignorata sul libero mercato, prima dell'Asta, quando i debiti (Mutuo, Equitalia ...) sono inferiori al valore dell’immobile, garantendo un ricavo al venditore. La Pre-Asta è la vendita assistita che evita l’asta, rendendo vendibile un immobile invendibile.

Condizione preliminare
La vendita di un appartamento pignorato può essere effettuata se il valore dell'immobile è superiore alla transazione debitoria e se il proprietario è disponibile a vendere l'immobile prima dell'Asta giudiziaria per conseguire un ricavo...

Condizioni addizionali
Occorre raggiungere un accordo transattivo con tutti i creditori iscritti, quantizzare le spese di procedura, l'onorario a favore dei legali, gli oneri professionali del perito, del custode giudiziario, del delegato alla vendita... Occorre acquisire informazioni commerciali sul venditore, effettuare il riscontro nel fascicolo R.G.E. in Tribunale, le cartelle ex Equitalia anche se non c'è ancora ipoteca legale... Analisi del titolo di proprietà, la regolarita' catastale, conformità licenza edilizia, eventuale condono, se il fabbricato è soggetto a vincoli, le passività degli oneri condominiali ordinari e straordinari...

█ Per il venditore/debitore c'è un ricavo a fronte delle risultanze negative dell'Asta: quasi sempre dall'asta giudiziaria il venditore non ricava nulla, mentre con la Pre-Asta ottiene la differenza tra il saldo e stralcio debitorio e il valore di vendita dell'immobile sul libero mercato...

█ Per l'acquirente c'è la convenienza di un prezzo più contenuto: mediamente il 20-25% in meno rispetto al mercato ordinario. Si può visitare l'immobile, si può definire l'acquisto senza concorrenti, sia ha la disponibilità immediata del bene, si può avere un mutuo sino a 80% del prezzo di acquisto, si può effettuare il rogito presso il notaio di proprio fiducia...

█ Ogni vendita Pre-Asta ha una storia a sé. Per ogni contratto si impone uno studio specifico giacché molte sono le varianti e numerose le sub-condizioni. Ragion per cui, queste compravendite devono essere gestite da professionisti che ben conoscono la disciplina contrattuale stragiudiziale sub-astata...

█ LA GESTIONE
La Pre-Asta non può essere gestita dal debitore né dalle classiche agenzie immobiliari perché non conoscono le problematiche sul paniere del pignoramento e sulle regolarizzazioni edilizie-urbanistiche indicate dal CTU. In questi casi, l'acquirente se ne scappa con giusta ragione...
Tra l'altro, non basta pagare tutti i debiti per acquistare un immobile sub-astato e non tutti i legali conoscono questa specifica materia... Finanche l'esperto Asset Manager non ha le competenze per gestire la Pre-Asta perché occorre risolvere le problematiche extra-crediti, altrimenti tutto si blocca al momento del Rogito notarile...
Inoltre, c'è da osservare che nella perizia del CTU spesso si annidano errori formali e sostanziali che possono far sospendere la vendita all'asta in attesa di rettifiche o integrazioni. Allungare i tempi dell'Asta è utile alla Pre-Asta perché favorisce la gestione della vendita dell'immobile pignorato...
In alcuni casi, con l'accordo del creditore, si può chiedere la sospensione volontaria dell’asta per due anni. Poiché molte aste vanno deserte è conveniente anche al creditore una fase di "standby attiva" per tentare piani stragiudiziali, supportati da incarichi formali a consulenti accreditati.

 SI PUÒ SALVARE LA CASA ?
E' ipotizzabile la chiusura anticipata dell'asta giudiziaria per infruttuosità della vendita (art. 164-bis disp. att. cpc) se non si consegue un “ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori”. Anche se questo articolo si riferisce alle "espropriazioni mobiliari", si può applicare alle vendite immobiliari se il prezzo di vendita all'asta - dopo svariati tentativi - è eccessivamente contenuto (ribassi seriali per infruttuosità della vendita giudiziaria). È uno spiraglio che apre la Legge 132/2015 (art. 14 paraf. 7 sull'art. 532 cpc). Tuttavia, il debito rimane - resta iscritta l'ipoteca volontaria, giudiziaria o legale - e nulla toglie che il creditore, dopo alcuni anni, possa riavviare la vendita forzata. A maggior ragione è utile attivare la vendita Pre-asta anche dopo la chiusura anticipata dell’asta. Inoltre, in caso di successione, l’erede diventa debitore. La rinuncia all’eredità potrebbe essere un errore economico perché con la Pre-asta si può ricavare un "quid attivo" tra dare e avere...

█ L'ASSEGNAZIONE NELLA SEPARAZIONE - DIVORZIO
Anche con l’assegnazione della casa familiare, abbiamo strategie idonee per sbloccare la vendita dell’immobile. C’è un ventaglio di soluzioni che favoriscono l’interesse di entrambi i genitori; sia per il coniuge a cui è stata assegnata la casa insieme ai figli e sia per il coniuge comproprietario o proprietario dell’abitazione. Occorre pensare al futuro: l'assegnazione non è un diritto permanente ma temporaneo che spesso si estingue in età avanzata, il periodo più arduo della vita.
 

█ REVOCA AFFIDAMENTO BANCARIO
La Pre-Asta riguarda anche immobili che possono essere pignorati a seguito di riduzione o revoca di affidamento bancario o linea di credito. Cioè, quando l'imprenditore non ha la possibilità di rientrare immediatamente delle somme revocate dal fido bancario. È un tema delicato; attraverso l'incarico di vendita di un immobile è possibile concordare un piano di rientro con la banca e rimandare l'atto di precetto. Se la banca verifica la reale volonta' del debitore ad effettuare il pagamento con una vendita immobiliare prima del pignoramento, è disponibile ad attendere...
 

█ VENDERE UNA QUOTA DI UN IMMOBILE
Se uno degli eredi di un bene indiviso ha un debito con Equitalia (oggi Agenzia di Riscossione) e la sua quota ipotecata è inferiore al 30%, si possono vendere le quote degli altri eredi anche se l'immobile non è frazionabile. E poi...

█ LA CONVERSIONE DEL PIGNORAMENTO
Sino al 2006 la Conversione del pignoramento era utilizzata per rimandare o ritardare la vendita all'asta (l'80% dei casi). Tuttavia, è una soluzione antieconomica. Oggi, tra l'altro, è inammissibile l'istanza di conversione dopo l'ordinanza del giudice che dispone la vendita o l'assegnazione (art. 530, 552 e 569 cpc).
 

Il termine PRE-ASTA IMMOBILIARE è stato coniato da ITALCASA nel 2003. Oggi è un vocabolo usato dal linguaggio giuridico per indicare lo schema contrattuale del preliminare di un immobile pignorato.